Poucas pessoas ouviram falar ou sabem o que é tokenização imobiliária. É um novo tipo de investimento, um contrato inteligente gravado num banco de dados que permite a comercialização do imóvel dividido em várias frações, os tokens. Desta maneira, os investidores têm a possibilidade de comprar partes de um imóvel, que podem ser comercializadas a qualquer momento como se fossem ações numa corretora de valores. “Esses tokens podem circular entre inúmeras carteiras de usuários no ambiente blockchain, um banco de dados seguro, inovação tecnológica do bitcoin”, explica Luís Blecher, presidente do Conselho da Toke Invest, fundada no início do ano passado e uma das pioneiras em tokenização imobiliária no Brasil. “Permite desdobrar um imóvel em vários pedaços e, ao mesmo tempo, gera recursos para as organizações sem grandes custos administrativos de backoffice.”

A plataforma foi lançada em fevereiro de 2021, já com o primeiro projeto em andamento, a aquisição de um terreno na cidade de Sumaré, SP. “Compramos o terreno, dividimos em vários tokens e uma incorporadora está dando andamento ao projeto, um empreendimento do Casa Verde e Amarela. Os tokens serão trocados por parcelas de unidades do prédio. Estão em construção duas torres de 508 apartamentos e nossos clientes, proprietários dos tokens, receberão partes de 44 apartamentos pelo preço de lançamento. Nosso próximo investimento é um terreno em São Miguel dos Milagres, Alagoas, de frente para o mar, que será dividido em tokens, permutados por unidades dentro de um complexo turístico.”

Pulverização do mercado

O sistema pode contribuir para o incremento do mercado imobiliário de várias formas. “A primeira é porque se tem um produto que é parceiro de desenvolvedores imobiliários. Por meio dele, é possível melhorar a estrutura de capital da empresa, tornando-a mais eficiente e captando recursos no mercado com taxas menores. Além disso, permite ampliar o mercado. Quando se fraciona, se dá poder a essa população que sempre sonhou em comprar um imóvel para iniciar sua carteira, adquirindo pequenos pedaços inseridos dentro de uma estrutura de alto ganho de capital.”

Dessa maneira, muitas pessoas terão acesso ao mercado imobiliário. “O token é puro real estate imobiliário, que fomenta o desenvolvimento da construção. Investir é adquirir uma parcela do imóvel, vai trazer recurso financeiro para agilizar e fomentar essa cadeia e também o apetite em comprar imóveis mais rapidamente. Nosso produto tem valor patrimonial, não está sujeito às especulações do mercado financeiro. Você tem garantia, tem muito mais segurança porque comprou o metro quadrado do terreno, ele é juridicamente seu, a garantia está lastreada no terreno.”

Possibilidades de crescimento

O potencial da tokenização é imenso. “Hoje, 70% da riqueza do mundo está em imóveis e trazer esse instrumento de acesso a produtos imobiliários a uma grande massa de pessoas com cheques pequenos é muito bom. É um público novo a investir no setor, seu potencial é agregar mais valor ainda ao real estate, a tendência é haver um acréscimo porque vai aumentar a base de compradores e, consequentemente, o valor de mercado desses ativos.”

Regulada pelo Conselho de Corretores de Imóveis (Cofeci), a ferramenta foi criada para atender à indústria de real assets, ativos reais, termo utilizado no mercado internacional para uma classe de ativos lastreada no que realmente existe como imóveis, agronegócio e infraestrutura. Aliás, os primeiros projetos de infraestrutura já estão no forno, segundo Luís Blecher. “São produtos de infraestrutura rodoviária, telecom e energia. Em telecom, por exemplo, numa rede de cabeamento, pensamos em tokenizar os cabos de fibra ótica, onde nossos clientes teriam essa propriedade que pode ria ser alugada ou vendida, mas o produto ainda está sendo concebido. Por enquanto, o que temos hoje de concreto é a tokenização imobiliária.”

É um mercado mundialmente novo, com algumas iniciativas nos Estados Unidos, em Israel e na Estônia, ainda incipiente na Euro pa. “O comprador desse token, apesar de não possuir a casa própria no primeiro momento, pode ver seu sonho se tornar realidade se tiver planejamento, for poupando, comprando um pouquinho de cada vez até preencher as peças do quebra cabeça